꺼지기 직전의 불빛이 가장 찬란하다

8·31 부동산정책이 발표된 지 벌써 7개월이 지났다. 대책 발표 후 한동안 안정세를 보이던 집값이 금년 들어 강남, 목동, 분당 등 일부 지역을 중심으로 상승세를 보이고 있다. 정부는 최근의 집값 상승이 이사철 등 계절적 요인, 재건축 규제완화 기대감과 판교분양 등의 요인에 기인한다고 분석하고 8.31 정책이 본격적으로 시행되는 금년 하반기부터 집값 안정세가 가시화될 것으로 전망하고 있다. 그러나 일부 언론에서는 최근의 집값 상승을 근거로 8·31 정책이 실패했다는 섣부른 평가를 내리고 있다. 또한 집값 상승의 원인과 처방에 있어서도 정부의 입장과 상반된 시각을 보도하고 있다. 이러한 언론의 보도로 인해 국민적 공감대 속에 마련된 8·31 정책에 대한 신뢰가 본격 시행되기 전부터 손상되고 있다. 또한 금년 6월 이후 강화되는 보유세와 양도세의 시행을 앞두고 보유주택을 처분할 지 여부를 고민해야 하는 국민들은 누구의 말을 믿어야 할 지 혼란스러운 상황에 처해 있는 것으로 보인다. 이 글은 8·31 부동산정책에 대한 언론의 주요비판에 대하여 부동산세제를 맡고 있는 정책담당자의 견해를 밝힘으로써 국민들의 올바른 판단과 선택에 도움을 드리고자 한다. 그간 언론에서 거론된 8·31 부동산 정책에 대한 주요 비판내용을 크게 6가지로 나누어 살펴보자. 8·31정책 시간 갈수록 강도 강해져 첫째, 최근 강남·분당 등 일부지역을 중심으로 한 집값 상승을 이유로 일부 언론에서 정부의 8·31정책이 실패했다고 보도하고 있다. 그러나 아직 본격 시행되지도 않은 제도에 대해 성공여부를 평가하는 것은 우물가에서 숭늉을 찾는 것과 흡사하다. 8·31 부동산정책의 주요 내용인 보유세와 양도세 강화는 금년 6월부터 본격적으로 시행되어 시간이 흐를수록 강도가 강해지므로, 최소한 내년 상반기 이후의 부동산 가격이나 거래동향을 기준으로 이 정책의 성공여부를 평가하는 것이 올바른 보도자세가 아닌가 생각된다. 아직 시행되지도 않은 단계에서 정책의 성공여부를 판단하는 것은 마치 우물가에서 숭늉을 찾는 것과 흡사하다. 또 이러한 섣부른 평가는 8.31정책이 장기적이고 근원적인 대책이라는데 대한 이해의 부족에 기인하지 않나 생각된다. 8·31정책의 근본취지는 부동산 보유에 대한 과세정상화와 투기이익의 철저한 환수를 통해 더 이상 부동산이 재테크나 투기수단으로 사용되는 것을 막는데 있다. 예를 들어 8·31정책 전에는 재테크 목적으로 여유자금이나 은행대출로 주택을 추가로 구입하여 일정기간 임대한 후 양도할 경우 은행예금이나 대출금리보다 훨씬 높은 수익이 보장됐다. 그러나 8.31정책으로 보유세와 양도세가 강화됨에 따라 이제는 더 이상 은행대출금리보다 높은 수익을 보장받지 못하게 된다(표1 참고). 또 2006년부터 2009년까지 종합부동산세의 과표적용율이 점진적으로 상향조정되어 보유세 부담이 시간이 흐를수록 늘어나게 되므로 부동산에 대한 투자수익율은 갈수록 떨어지게 된다(표2 참고). 결국 8·31정책이 지난 수십년간 우리사회에 만연한 부동산 불패신화의 고리를 끊을 수 있는 제도적 틀을 마련한 것임을 생각하면 8.31대책의 의미와 성패에 대한 언론의 성급한 평가는 참을 수 없는 가벼움이 아닌가 생각된다. 매물부족, 양도세 중과 탓 옳지 않아   둘째, 8·31정책에 따른 양도세 중과로 거래가 동결되고 매물부족이 발생하여 최근 집값이 상승하고 있다고 일부 언론에서 보도하고 있다. 그러나 8·31정책으로 올해 양도세가 새로이 늘어나는 부분은 거의 없으므로 이러한 언론의 보도는 사실과 다르다. 8·31정책은 2주택자에 대하여 내년부터 양도세를 중과(50% 세율)하는 제도이기 때문에 1주택자에 대한 세율은 종전과 동일하고 3주택 이상자는 이미 지난해부터 양도세를 중과(60%세율)해 오고 있다. 또 2주택자의 경우 금년까지 주택을 양도할 경우 양도세를 중과하지 않도록 유예기간을 두고 있어 앞으로 주택 매물이 늘어날 수 있다. 따라서 금년 들어 일부지역을 중심으로 한 집값 상승을 양도세 중과 탓으로 돌리는 것은 이치에 맞지 않다. 물론, 1주택자의 경우 최근의 집값 상승으로 주택가격이 6억 원을 초과하여 새로이 양도세 부담이 발생하거나, 또는 집값 상승으로 양도차익이 증가하여 양도세 부담이 늘어날 수 있다. 그러나 이는 소득이 늘어남에 따라 세금이 늘어나게 되는 지극히 당연한 현상이다. 땀흘려 번 개인의 근로소득이나 사업소득에 대해서는 소득증가에 비례하여 세금을 부과하면서 불로소득 성격인 양도소득에 대해 세금을 경감하거나 비과세하는 것은 조세정의나 형평차원에서도 맞지 않다고 생각된다. 또 주택을 장기보유한 1주택자의 경우 실제 양도세 부담(양도세 실효세율)이 양도차익의 10% 내외에 불과하여 양도세 부담 때문에 이사하기가 어렵다는 주장도 설득력을 갖기 힘들다고 본다(표3 참고). 강남 재건축 규제완화, 오히려 집값 상승·인구집중 불러 셋째, 최근 강남 등 일부지역의 집값 상승은 실수요증가에 기인하므로 수요억제보다는 재건축 규제완화로 공급을 늘려야 한다고 일부 언론에서 보도하고 있다. 그러나 강남과 같이 초과수요가 과다한 지역에 대한 재건축 규제완화는 집값 안정보다 상승을 부추길 가능성이 크고 인구집중에 따른 각종 부작용을 초래할 수 있다. 최근 강남지역에 소재한 주택의 거래현황을 분석한 결과에 의하면 주택 취득자중 20% 이상이 여러 주택을 보유하고 있고, 30% 이상이 강남 이외의 지역에 거주하는 것으로 확인되는 등 여전히 주택에 대한 투기수요가 존재하는 것으로 보인다. 앞으로 8·31정책이 본격적으로 시행되는 경우 다주택자의 투기적 가수요는 어느 정도 차단될 것으로 예상되나 1주택자를 중심으로 강남지역 수요는 지속될 것으로 예상된다. 그러나 1주택자라고 하여 모두 거주목적의 실수요자라고 단정하기는 어렵다고 본다. 교육, 직장 등의 이유만으로 강남지역에 집을 사는 경우도 있으나, 많은 부분은 강남지역의 집값 상승이 여타지역보다 높았다는 과거의 경험에 바탕을 둔 집값 시세차익에 대한 기대심리가 복합적으로 작용하여 강남지역의 주택에 대한 초과수요를 초래하는 것이다. 강남에 아파트를 가지려는 수요중 50% 정도가 인근지역과 지방 등 비강남권에서 계속 유입되는 상황에서 강남지역에 대한 공급확대는 가격안정에 효과가 없을 뿐만 아니라 적정인구규모를 초과하는 강남의 비대화를 초래하여 교통문제, 교육문제, 지역간 불균형 등 여러 가지 부작용을 초래할 수 있다. 이는 서울을 포함한 수도권에 대한 인구유입수요가 지속적으로 발생하고 있는 상황에서 국가균형발전대책 등 초과수요를 근본적으로 억제하거나 분산시키는 대책을 추진하지 않고 수급균형이라는 명분으로 수도권에 지속적으로 주택공급을 늘려 인구를 집중시킴으로써 부작용을 초래하는 것과 동일한 사례라고 볼 수 있다. 또 강남지역에 대한 주택공급 확대에는 현실적인 한계도 많다. 주택건설에 쓸 수 있는 토지가 한정된 강남에서 주택공급을 늘리려면 기존 주택을 헐고 새 주택을 지으면서 밀도와 고도를 높이는 용적율 확대의 방법이 있지만 현재의 용적율을 적용할 경우 실제 증가하는 주택비율은 5∼10% 수준에 그쳐 공급확대 효과는 미미하다. 또한, 용적율을 대폭 늘릴 경우 아파트 공급물량을 늘릴 수 있으나, 학교, 도로, 공원 등 도시기반시설을 늘리기는 어려워 강남의 주거환경을 악화시키는 현상이 발생할 것으로 생각한다. 따라서 강남지역에 대한 주택 수급문제는 재건축규제 완화보다는 보유세 강화 등을 통해 강남지역 투자에 대한 기대수익율을 낮추어 초과수요를 억제하고 인접지역 신도시 개발과 강북지역의 획기적 개발을 통해 수요를 분산시켜 나가는 것이 바람직한 해결방향이며 정부는 이러한 방향에 따라 정책을 이미 추진하고 있다. 제도적 안전장치로 정권 바뀌어도 8·31정책 지속 넷째, 사회 일각에서는 정권이 바뀌면 8·31대책이 완화될 것을 기대하여 다주택자들도 주택을 팔지 않고 버티기 때문에 8·31대책이 효과가 없을 것으로 지적하고 있다. 그러나 8·31정책은 국민의 여론을 수렴하여 만든 대책이므로 정권이 바뀐다고 변경될 정책은 아니며, 정권과 상관없이 지속되도록 하는 제도적 안전장치가 마련되어 있다. 8·31정책의 주요 골격인 보유세 강화와 다주택자에 대한 양도세 중과제도는 과세형평성을 제고하고 투기수요를 억제해야 한다는 국민의 여론을 수렴하여 마련한 제도이다. 어느 정권도 대다수 국민의 여론을 거스르는 정책을 시행할 수는 없으므로, 8·31정책이 몇 년 만에 변경될 정책은 결코 아니라고 본다. 특히 8·31정책에서 ‘부동산 지방교부세’를 신설하여 이 대책이 정권과 상관없이 지속되도록 하는 제도적 장치가 마련되어 있다. 정부는 이미 지난해 종합부동산세 세수를 지자체의 재산세 결손분과 재정확충 지원에 투입하고 있으며, 올해 역시 지방자치단체 재원확충과 국토균형발전을 위해 재정이 취약한 지자체를 중심으로 교부할 계획이다. 구체적으로, 종합부동산세 세수는 올해 1조200억 원, 2007년 1조2300억 원, 2008년 1조4900억 원, 2009년 1조8100억 원으로 매년 크게 늘어날 것으로 추산하고 있으며, 이러한 막대한 자금을 전국 각 지방자치단체별로 배분될 것이다. 지방자치단체별로 50억~100억 원까지 혜택을 보는 시스템이 만들어지면 종합부동산세를 없애거나 완화하자는 얘기는 먹혀들 수 없을 것으로 본다. 장기적으론 부동산시장 양극화 해소될 것 다섯째, 일부 언론에서는 8·31정책으로 부동산시장의 양극화가 심화되었다고 보도하고 있다. 그러나 8·31정책은 장기적이고 지속적인 정책이므로 긴 흐름에서 보면 양극화 문제가 줄어들 것으로 본다. 강남 등 특정 지역의 아파트가격 상승률이 전국평균 상승률보다 높은 것은 최근의 현상이 아니라 IMF 경제위기 이후 일반화된 현상이다. 또 중대형 아파트의 가격상승률이 소형아파트의 가격상승률보다 높은 것은 소득수준 향상에 따라 보다 나은 주거환경에 대한 선호가 증가하는데 주된 원인이 있다고 본다. 아직 8·31정책이 본격적으로 시행되지 않은 상황에서 이러한 현상이 8·31정책으로 인한 것이라고 단정하기는 곤란하다. 오히려 이러한 현상은 양극화 해소를 위해 정부의 부동산시장 안정대책이 필요한 이유라고 보아야 한다. 8·31 대책이 앞으로 본격 시행되면 상대적으로 가격이 많이 올랐고 보유세 부담이 큰 고가 중대형아파트나 양도세부담이 큰 2주택자의 주택을 중심으로 매물이 증가할 가능성이 있다. 또 8·31정책에서 밝힌 바와 같이 송파 신도시건설과 획기적인 강북재개발 등으로 강남의 수요를 분산시키면 지역간 주택가격상승률 격차가 완화될 것으로 본다. 따라서 장기적인 시각에서 보면 8·31정책으로 양극화 문제가 줄어들 것으로 생각한다. 강남지역 집값 장기적으로 하락할 것 여섯째, 강남지역의 경우 지속적인 수요와 재건축 규제강화에 따른 공급부족으로 향후에도 아파트 값이 계속 오를 것으로 일부 언론은 보도하고 있다. 정말 그럴까? 금년 말까지는 8·31정책의 효과에 대한 불확실성으로 시장이 관망세를 보일 수 있으나, 금년 하반기부터 보유세 및 양도세 강화가 본격 시행되어 해를 거듭할수록 강화되고 강북 재개발과 강남 인근지역의 개발에 따라 강남 주택수요가 분산되면 강남지역의 아파트가격은 장기적으로 하락할 것으로 생각한다. 강남지역의 경우 일부 고가아파트의 가격이 이미 평당 5000만 원을 넘어서는 등 소득수준 대비 주택가격(PIR)이 13.5배로 미국 등 선진국의 최고수준(5~6배)보다 과도하게 높아 이미 위험수준에 도달해 있다는 전문가의 분석이 나오고 있다. 또 세계적인 금리인상 추세에 따른 유동성 축소 움직임이나 부동산 거품붕괴 우려도 향후 국내주택가격 하락에 영향을 미칠 수 있다. 이러한 이유로 많은 전문가들은 강남지역 아파트가격이 이미 꼭짓점에 도달하여 하락가능성이 높아지고 있다고 지적하고 있다. 옛 속담에 ‘꺼지기 직전의 불빛이 가장 찬란하다’고 한다. 지금이 바로 그런 시점이 아닌가 생각된다. 앞에서도 언급하였듯이 8·31정책은 마법사의 요술지팡이가 결코 아니다. 대책 발표만으로 지난 수십년간 자리잡아 온 ‘부동산 불패신화’와 ‘강남불패 신화’가 한순간에 사라질 것으로 기대할 수는 없다 그러나, 분명한 것은 부동산거래의 투명성을 높이고 보유세와 양도세 제도를 획기적으로 개편한 8·31정책으로 참여정부는 역대 어느 정부도 하지 못했던 ‘부동산 불패신화’를 끊을 수 있는 항구적 장치를 이제 마련했다는 것이다. 금년 하반기부터 8·31정책이 본격적으로 시행되어 해를 거듭할수록 효과가 높아지면 부동산으로 돈을 버는 시대는 바야흐로 과거의 추억 속으로 사라지게 될 것이다.

재경부 권혁세 재산소비세제국장 (kwonse@mofe.go.kr)